中国楼市正或将出现分化局面

本文摘要：表面清纯的三四线城市，于是以筹划一场房地产风暴。高昂的资金成本，大量的物业积压，重压之下，不少开发商早已不堪重负。11月18日，国家统计局发布了10月份70个大中城市住宅销售价格数据，数据指出，10月房价跌幅不断扩大，超强九成城市下降。新建商品住宅(不不含保障性住房)价格变动情况与上月比起，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。 环比价格变动中，大于降幅为0.2%，仅次于降幅为1.6%。

表面清纯的三四线城市，于是以筹划一场房地产风暴。高昂的资金成本，大量的物业积压，重压之下，不少开发商早已不堪重负。11月18日，国家统计局发布了10月份70个大中城市住宅销售价格数据，数据指出，10月房价跌幅不断扩大，超强九成城市下降。新建商品住宅(不不含保障性住房)价格变动情况与上月比起，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。

环比价格变动中，大于降幅为0.2%，仅次于降幅为1.6%。　　与去年同月比起，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，下跌的城市有3个。

10月份，同比价格变动中，最低涨幅为3.8%，低于为上升9.1%。二手住宅价格变动情况与上月比起，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，下跌的城市有2个，持平的城市有4个。

环比价格变动中，最低涨幅为0.3%，仅次于降幅为1.8%。与去年同月比起，70个大中城市中，价格下降的城市有65个，持平的城市有1个，下跌的城市有4个。10月份，同比价格变动中，最低涨幅为3.0%，低于为上升10.7%。

今年8月份监管层规劝信托暂弃三四线城市。银监会口头拒绝各信托公司慎重对待三四线城市房地产项目，尽可能不做到民企坐落于非核心城市的房地产项目。

建设银行回应或膨胀三四线城市房地产贷款，星展银行负责人称之为，更加偏向于自由选择和央企房地产企业合作，并尽可能自由选择一、二线城市的房地产项目，膨胀三四线城市项目。分城市看，北京、上海、广州、深圳4个一线城市同比涨幅比去年12月均有所回升，分别回升1.8、1.0、1.5和2.1个百分点；天津等31个二线城市同比平均值涨幅比去年12月份回升0.2个百分点。

中国金融业早已紧密注目三四线城市的楼市风险，甚至早已开始从那里撤离；但最少以董文标、史玉柱为代表的民营资本依旧寄予厚望北上广一线城市。中民投是新近正式成立的一家民营投资集团，注册资本高达500亿人民币，其掌门人是曾多次首创小微贷款行业的董文标，他对市场的辨别十分精确；而市场数据也证明北京楼市早已止跌回稳。于是获得一个结论：中国楼市于是以或将经常出现分化局面，以北京为代表的一线城市房价返回下降地下通道，而三四线城市将面对一场房地产风暴。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌最近在报告中写到：中国房地产市场显然已到转折点。房产市场下降是近期中国主要的宏观风险。房产泡沫又一次沦为华尔街分析人士最注目的中国风险之一。

英国《金融时报》报导指出，对华尔街来说，中国房产泡沫最抽象的反映就是距离北京仅有150公里、就在天津近郊的于家堡。北京中原地产市场研究部总监张大伟回应，在土地财政的驱动下，前几年不少三四线城市大量供地，并在近期构成海量房屋供应。

盛世繁盛背后，这些三四年城市的房地产于是以经历一场生死劫，每一个楼盘的背后，都隐蔽着腥风血雨，也许在不远处的将来，这些当地声名显赫的开发商，或将一个个南北丧生之路。同时，城市规划的无序使新城四起。近期媒体曝光的贵阳、营口、常州等地皆是以新城建设造就房地产开发的典型案例，但先前市场需求的力弱使新城变为鬼城。

在西南部的一个三线城市，这里虽然堪称有350多万人口，但这还包括下面10区县的人口，确实这座城市只有将近60万的人口。粗略统计资料一下，住宅开发量高达600万㎡，还有更加可怕的是商业研发商量，该城市有数6个大型百货。但这远远不够，这里未来5年内，还有将近8个多达20万㎡的商业综合体推向市场。

这不是打架，而且是纯粹在找死。事实上，三四线城市房屋销售通畅的状况日益显著。中原地产的报告表明，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交价11.22万套，倒数3个月走低，创6个月新高。

14个四线城市新建住宅成交价仅有1.63万套，刷新11个月新高。为什么说道三四线城市的楼市危险性了，因为房地产企业都是低负债经营，金融的反对对于房企的存活至关重要，所以银行一旦从三四线城市后撤，仍然给那里的房企和房贷融资，就不会对当地房地产业导致可怕压制。银行，虽然留下人的印象是晴天打伞，雨天收伞的恶魔面貌。

渣打银行大中华研究业务主管王志浩称之为，平台发债偿还债务银行贷款只是在争取时间，最后被迫整肃，这虽然不大可能爆炸债务危机，但一些信贷和资产出有问题不会进而影响经济发展。《金融时报》则是指出，中国竣工房屋供大于求是房地产市场回头到转折点的推动者。2011年，房地产市场还是供不应求，如今以开建房屋总建筑面积看，供应不足以符合全国四年多的需求量。

于是也可以解读银行为何不会撤资，供大于求、成本过低、不懂经营，造成了三四线城市的楼市问题积重难返，银行很久不肯为其展开先前融资。由此，我们可以预见一场风暴的邻近，当地开发商的批量丧生近在眼前。

总之，三四线房地产危局如何斩，不是房地产问题，而是社会问题。

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